房产市场即将迎来巨变。
但请勿过早欢欣鼓舞，我所言的“上涨”，与许多人想象中的“普涨”概念截然不同。
回溯过往二十余年，房地产市场的上扬更像是潮汐涌动，水位升高，无数房屋随之水涨船高。彼时购置房产，关键不在于精挑细选，而在于“抢占先机”。
中国城市化进程的加速、棚户区改造的推波助澜、地方政府对土地财政的加杠杆操作、房贷政策的宽松以及居民部门的加杠杆行为，种种合力共同将房价推至了历史高位。
许多人竟发现，自己居住多年的房产，其价值已然翻涨数倍。
然而，此番景象已成过往。
未来，房地产市场将不再是齐头并进的全面上涨，而是会呈现出明显的阶梯化特征：唯有少数城市、少数地段、少数真正具备卓越价值的住宅，方有上涨之可能。
至于普通住宅，尤其是那些人口流出、产业凋敝、库存积压的地区，重回昔日普涨的辉煌时代，已然渺茫。
认清这一现实，宜早不宜迟。
01、房价走势并非仅凭国内政策，更需洞悉全球资金流向
许多人在探讨房价时，最爱引用的便是国内的政策导向。然而，这远不足以窥全貌，国际环境的影响同样不容忽视。
盖因大多数房产并非全款购入，而是通过贷款完成交易，而贷款利率的变动，与资金环境的潮起潮落息息相关。简而言之，利率是影响房价最关键的要素之一。
2022年美联储加息浪潮，许多人仅将其视为国际大事，殊不知其已悄然影响国内。
当美元利率攀升，全球资本自然更青睐美元资产的收益，人民币也因此承压，国内货币政策的调控空间受到限制。
外部环境的收紧，无疑给房地产市场带来了沉重压力。
这亦导致近年来不少城市房价遇冷，表面上似乎是区域性“流感”，实则背后是全球流动性潮水退去的必然结果。
直至2024年下半年，外部压力有所缓解，人民币汇率趋于稳定，国内政策调控的空间得以拓展，楼市才得以“喘息”。
然而，这仅仅是暂时的喘息，并非重新腾飞的信号。
房价能否持续上涨，最终仍取决于城市自身的“底蕴”。
拥有蓬勃产业、丰富就业机会、吸引年轻人才、满足改善性住房需求的城市，其发展步伐自然会更快。
反之，对于那些人口难以留存、库存难以消化、居民收入难以支撑高房价的城市而言，房价能否上涨尚存疑问，不下跌已属万幸。
更为极端的状况或许是，房价将继续下跌，直至回归到一个符合实际的价位，而后再缓慢复苏。
房地产市场从来都不是铁板一块，它始终是一个分化的市场，只不过过去这种分化未被如此清晰地感知。
02、房地产周期波动，而非单边上扬
近期楼市的剧烈波动，常使人轻易得出极端结论：房地产是否真的已穷途末路？
我认为，不必如此悲观。任何资产都存在周期性，股票如此，黄金如此，债券亦如此，房地产自然也不例外。长期上涨之后迎来回调，长期下跌之后亦会触底反弹，此乃市场常态。
日本便是鲜明的例证。
日本房地产泡沫破灭后，市场经历了多年的漫长下跌，许多人对房产投资信心尽失。然而，时过境迁，你会发现，东京、大阪等城市的中心区域的房产，以及优质的新房，都在缓慢修复。
这给我们带来了深刻的启示：楼市触底，并不意味着所有房产都随之翻身。
首先受益的，依旧是新房、优质房产、核心地段的物业，以及产业基础雄厚的城市。
Conversely, deteriorated properties, older residences, and peripheral locations will continue to languish. The market does not treat every property equally; it bestows opportunities only upon those possessing genuine intrinsic value.
Hence, the approach to property acquisition must evolve. The question shifts from \
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